一、基本情况

深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村 整体改造项目。项目占地 68.5 万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约 7 万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近 110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司 作为实施主体。大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。村内楼房密集、 小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多 工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。村民长期依赖收 取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。

二、主要做法

（一）模式特点

本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。对拆迁用地范围内现有建筑实行 整体拆除重建，由改造实施主体负责。对现状朗景园居住小区、大王古庙、郑氏宗祠实行综合整治。在实施过程中，采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式。通过对现状 的深入调研，兼顾相关各方面的利益，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合 理利润，有效带动改造实施主体的积极性，更快推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性。2007年3月19日，华润集团和大冲股份公司签订合作意向书，大冲旧改正式拉开帷幕。2008年7月，南山区政府派出30余人的驻点工作组，进驻大冲村指导和协调合作双方开展工作。在村民、政府、企业三方中 ,“村民受益”被摆在了首要位置。大冲旧改 , 村民可以获得货币补偿和物业补偿。大冲旧改依靠政、企、村三方团队及主流民意的支持，攻坚克难，推动着 大冲旧改一步一步向前迈进。

（二）规划思路

本项目将整村纳入改造，以单元利益统筹为抓手，确定了“整体推进、分期实施”的工作 思路推进改造工作。致力于将本项目打造成为深圳乃至全国城市更新项目的标杆和典范，成为 与深圳市未来形象相适应的超大规模、新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区，成为 深圳高新区和华侨城旅游景区的重要配套基地。项目拆迁用地面积 47 万平方米，开发建设用地面积 36 万平方米。项目整体规划计容建筑 面积达 280 万平方米。分两期实施。其中，住宅 1385350 平方米（含保障性住房 53600 平方米、 物业服务用房 1650 平方米）、商业 283360 平方米、酒店 81500 平方米、办公 722500 平方米、 公寓 262790 平方米、公共配套设施 64500 平方米。此外，地下综合商业开发建设规模为 35000 平方米。见《经济技术指标一览表》。

改造完成后，配套设施完备，功能齐全，大王古庙和郑氏宗祠两个历史建筑的重建，为大 冲人守住了精神家园和历史记忆。

（三）配套政策

深圳市在 2009 年 10 月颁布了《深圳市城市更新办法》，提出了“城市更新”这一概念， 在传统旧城改造的基础上强化了完善城市功能、优化产业结构，处置土地历史遗留问题、提升 低效用地潜力、促进社会经济可持续发展等内涵，并围绕“城市更新单元”进行了政策和机制 的多项创新，开始系统推进有关工作。以《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》，为城市更新政策的两大核心， 并在计划立项、规划审批、用地出让等各环节均出台了配套政策，包括计划申报指引、规划审 批规则、规划编制技术规定、用地审批规则等操作性规程，明确办理流程。同时，深圳市还出台了保障性住房配建规定、旧屋村认定办法、历史用地处置办法等专项 规定；结合各年度最新工作形势还出台了指导意见、暂行措施等政策性文件解决具体问题。这 些文件既有综合性、又有针对性，内容各有侧重，共同推动了城市更新工作的制度化和规范化。

（四）技术标准

深圳市制定出台了《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》，推动城市 更新规划管理的规范化，确立基础建筑面积、转移建筑面积、奖励建筑面积的容积率测算规则， 并要求在城市更新单元规划中设专篇明确项目的开发时序、拆迁捆绑责任、公共设施落实方案等。

三、节地效果

1、城市建成环境方面

改变了原来楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗的建成环境 , 在 改造方案中协调大冲村与高新技术产业园区和华侨城旅游景区的整体环境关系。改造完成后该 片区将拥有集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化及康体于一体的超大型购物中心 , 国际标准甲级 写字楼群 , 不同档次组合的高品质酒店群 , 以及新型现代化高尚居住社区，提升了该片区整体城 市空间品质。

2、土地集约节约利用方面

合理确定土地开发强度，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜 在效能；改变村民独门独户的住宅形式，鼓励住宅公寓化，使旧村建设走向多层和高层的集合 型住宅模式；注重调整用地结构，提高现有土地综合利用价值，促进大冲村可持续发展。完善 片区公共及市政配套设施及道路交通组织，提高居住生活质量。

3、经济发展方面

旧改之后大冲股份公司的集体物业将囊括写字楼、酒店、还迁自住区、体 育馆等 , 集体物业的租金能达到旧改前的四倍 , 集体经济实力将大大增强，村民个人也因单位面 积物业租金提升而提高收益。华润自有物业万象天地开业及高端写字楼入伙后，预计在税收方 面将带来约 13 亿元的增长。与此同时，随着商户的进驻和企业的入驻，将直接或间接带动就业 人口增长约 4.3 万人。社会效益方面，大冲村旧改将彻底改变大冲未来的经济模式和生活观念。未来大冲的村民 将有机会参与更高层次的管理模式，大冲的经济结构也将不再单纯依赖物业，大冲将真正实现 人和经济社会的同步现代化。新大冲还将给村里的年轻人提供更多的就业机会，旧改以后大冲 居民可以参与物业管理、酒店、写字楼的管理。充足的现代化配套设施极大的丰富了居民的物 质文化生活。

四、适用范围

该节地模式适用于拆除重建类的旧村改造。

五、应用前景

大冲旧改带来的 , 不仅是人居环境的改善 , 也不仅是村民财富 的增值和集体经济的可持续发展 , 更重要的是 , 大冲旧改带来的一 个片区组织管理、生存方式、思想观念的全面升级 , 并由此为经济 转型和社会转型带来推动和示范效应。深圳城市建设储备用地接近枯竭，为满足城市发展和人口居住需求，主要依靠城市更新，但其难度、复杂程度和推进进度让众多 企业望而生畏，本次大冲旧改项目打造成为旧改里程碑式的项目。通过土地资源盘活资金，并吸引企业入驻，提升土地本身的溢价， 带动片区发展，同时城市面貌的改善，促进了城市形象的提升。大冲旧改真正的深远意义在于，它将彻底改变大冲未来的经 济模式和生活观念。未来，大冲的村民将有机会参与更高层次的 管理模式，大冲的经济结构也将不再单纯依赖物业，大冲将真正 实现人和经济社会的同步现代化。

【案例点评】

深圳市大冲村改造项目是目前广东省内最大的城中村整体改造项目，本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式，在实施过程中，采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式，配套了多项政策措施。通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性，更快推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性，为省内其他城市提供了借鉴样本。