历史建筑是“活体”文化遗产，是城市之根、文脉之本、风貌之基，承载历史，不可再生。然而，保护和利用、继承和发展之间的平衡并不容易把握。

（详情可见前文：上海历史街区的保护，不能没有了原住民）

针对保留保护要求与居民生活条件改善之间的矛盾，近十多年来上海作了大量探索，形成了一些经典案例和成功经验，从改造利用的方式上可归纳为：步高里模式、思南模式、春阳里模式、新天地模式、田子坊模式、以及其他保护利用模式。

▉ 居住功能仍为主流

1058处优秀历史建筑，近七成还在发挥居住功能

自从“拆、改、留”向“留、改、拆”转变后，保护历史建筑、延续城市文脉也越来越得到广大市民的肯定和支持，依法保护的理念深入人心。上海已陆续公布5批共计1058处优秀历史建筑，中心城区占地约27平方公里的12片历史文化风貌区，郊区和浦东新区占地约14平方公里的32片历史文化风貌区，119处风貌保护街坊，397条风貌道路，其中包括永不拓宽道路64条。

此外，上海还有全国重点文物保护单位29处，市级文物保护单位238处，区级文物保护单位423处，文物保护点2745处，共计不可移动文物3435处。上海于1986年被国务院公布为国家历史文化名城，全市共有10个古镇先后被批准为中国历史文化名镇、2个村落被批准为中国历史文化名村。

“上海近现代建筑呈现出与北京、西安等中国传统古建筑以及希腊、罗马等西方古典建筑不同的特殊性：一方面，建成仅百年左右，尚属‘年轻’；另一方面，普遍在使用之中。”业内人士表示，本市近七成的历史建筑还在发挥居住功能，这些老建筑及生活在其间的住户，是老上海的根底，是一个城市人文记忆的核心背景，只有把他们作为一个整体进行保护，才能使人感知历史、记住乡愁，才能留住城市文脉，提升海派文化的认同度、凝聚力和竞争力。

▉ 改造模式以改善居住为前提

根据历史建筑保护历程中所得出的经验，不能把历史建筑当作“样本”和“文物”，要与时俱进地完善使用功能，改善居民住房条件，只有更加合理的使用，才能将这些人文记忆代代相传。

“这些模式都是以改善居民居住条件为前提的改造”，田子坊模式、步高里模式、春阳里模式更是活化使用的很好诠释。

此外，上海对历史建筑的保护，注重采取多方协作、共同参与方式，在修复历史建筑和历史环境、保护街区特有的物质和非物质遗产特征、留存上海独特记忆的同时，植入适合当代城市需求的公共文化和商业等功能，为上海这座大都市提供重要的具有历史文化特征的城市公共空间。思南模式、新天地模式即是这样的范例。

据悉，上海正建立“一幢一册”的保护档案，提高优秀历史建筑精细化管理水平。目前已完成前四批540处、1689幢优秀历史建筑的完整档案，并正在进行新公布的第五批426处优秀历史建筑的 “一幢一册”建档工作。“十三五”以来，上海已推进近40万平方米居住类优秀历史建筑修缮，并同步推进成片风貌区内近110万平方米各类居住类历史建筑的修缮。